什么是商品房买商品房要注意什么

商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋。买商品房要注意的是：

1、开发商的五证二书，五证是国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证;

2、注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则;

3、检查房子质量。

商品房的土地使用权如何分割

商品房的土地使用权分割流程：

1、申请。预售商品房的，预售人应当在办理商品房预售许可证明之日起三十日内，持下列资料向市、县国土资源管理部门办理商品房预售土地登记备案，领取商品房用地《国有土地使用权分割转让证》。

2、调查。市、县国土资源管理部门原则上以每幢商品房建筑占地设宗地，并对《宗地分割情况申报、调查表》进行初审，按每套住宅的建筑面积比例分摊该宗地国有土地使用权面积。

3、审核、批准。市、县国土资源管理部门根据报送的资料和调查结果进行审核，对符合规定的，向商品房开发建设单位颁发每套住宅的《国有土地使用权分割转让证》。涉及房地产抵押的，不得颁发《国有土地使用权分割转让证》。

4、变更土地登记。商品房售出后，开发建设单位和购房者双方须在《国有土地使用权分割转让证》变更登记申请的有关栏目上确认签章。

贷款买的商品房能卖吗

贷款买的房子是不能买的，因为贷款银行在原房屋上设立了抵押，而根据《物权法》（自2021年1月1日起废止）第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务，也就是买房人先替贷款人还清银行贷款，才能买卖该房屋并办理过户手续。

《民法典》第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。

债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。