1、‌土地使用权问题‌：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，如果土地使用权是以出让方式取得的，但未满足该法第三十九条规定的条件，如未支付全部土地使用权出让金或未按出让合同约定进行投资开发等，则不得转让。这意味着即使拥有房产证，若土地使用权存在瑕疵，交易仍无法进行‌。

‌2、房地产权利限制‌：如果房产被司法机关或行政机关依法裁定或决定查封，或者以其他形式限制了房地产权利，根据规定，此类房产同样不得转让。即使持有房产证和土地证，也无法进行交易‌。

‌3、房产证未办理完成‌：如果房产证未办理完成或存在法律纠纷，也会导致无法交易。例如，如果房产证未依法登记领取，或者存在权属争议等情况，都会影响交易的正常进行‌。

‌4、处于抵押状态‌：有些房子可能处于抵押状态，卖家为了筹集资金将房子抵押给银行或其他机构后再出售。这样的房子虽然有房产证，但因为抵押权人尚未解除抵押，无法过户‌。

‌5、伪造房产证‌：有些不法分子会伪造房产证进行虚假交易，这样的房产证虽然看起来有法律效力，但实际上是无效的‌。

购买有房产证但不能交易的房子有哪些风险

1、合同效力存疑，无法取得合法产权

若房屋因查封、抵押、产权争议等原因被限制交易，购房人即使签订了《房屋买卖合同》并支付房款，也无法办理过户登记，房屋所有权仍归原房主所有。

根据《民法典》规定，不动产物权变动以登记为生效要件，未登记则购房人不享有房屋所有权，仅享有合同债权(即“债的关系”)。若原房主违约(如反悔、抵押、转卖他人)，购房人只能依据合同追究违约责任，无法强制要求过户。

2、面临司法执行风险

若房屋已被法院查封或存在债务纠纷，购房人购买后可能面临房屋被强制执行(如拍卖、抵债)的风险。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，即使购房人已占有房屋，若未办理过户且原房主为被执行人，法院仍可查封并拍卖房屋，购房人需通过复杂的法律程序(如执行异议之诉)维权，耗时耗力且成功率低。

3、共有人或优先权人主张权利

若房屋存在未明确的共有人(如夫妻共有、继承共有)，或单位享有优先购买权，交易可能因共有人或优先权人反对而被认定无效。